《漢中市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）由省十四屆人大常委會(huì)第十六次會(huì)議于5月28日批準(zhǔn)，于9月1日起施行。

該條例作為全省首部聚焦物業(yè)服務(wù)監(jiān)督的地方性法規(guī)，自啟動(dòng)立法程序以來(lái)就備受社會(huì)關(guān)注。

那么，這部歷時(shí)近兩年制定完成的法規(guī)，究竟是如何形成的？回應(yīng)了當(dāng)前物業(yè)領(lǐng)域的哪些熱點(diǎn)、難點(diǎn)、痛點(diǎn)問(wèn)題？有哪些創(chuàng)新舉措？又如何確保其真正落地見(jiàn)效？記者就上述問(wèn)題采訪了有關(guān)部門(mén)。

立法緣起

從“投訴集中”到“立法回應(yīng)”的民生訴求

物業(yè)管理是城市管理的基礎(chǔ)，直接關(guān)乎居民的獲得感、幸福感與安全感。近年來(lái)，在市委、市政府的重視和相關(guān)部門(mén)的共同努力下，在市人大常委會(huì)的依法監(jiān)督推動(dòng)下，我市物業(yè)管理水平不斷提升，但與人民群眾期盼、與現(xiàn)代化城市管理標(biāo)準(zhǔn)還存在一定差距。

隨著物業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量低下、質(zhì)價(jià)不相符，業(yè)主委員會(huì)成立難、監(jiān)管難、運(yùn)行難”等問(wèn)題日益凸顯，住宅物業(yè)服務(wù)成為群眾投訴集中領(lǐng)域。據(jù)市市場(chǎng)監(jiān)管局統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，通過(guò)“12345”和“12315”熱線接到的物業(yè)收費(fèi)類投訴達(dá)385件，查處各類物業(yè)服務(wù)違法案件20起。

“早在2016年就有群眾呼吁針對(duì)物業(yè)管理立法，但當(dāng)時(shí)我市剛獲得地方立法權(quán)，立法力量薄弱，且上位法較為宏觀，立法條件尚未成熟。”市人大法工委主任許漢峰坦言。2021年省《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)后，市民對(duì)物業(yè)管理立法的呼聲愈發(fā)高漲，立法時(shí)機(jī)日漸成熟。

民有所呼，法有所應(yīng)。2023年，市人大法工委組織市住建、城管、市場(chǎng)監(jiān)管和發(fā)改等有關(guān)部門(mén)圍繞物業(yè)管理立法的必要性、緊迫性，開(kāi)展了廣泛而深入的立法前期調(diào)研。經(jīng)過(guò)充分研究論證，《條例》被納入市人大常委會(huì)2024年度立法計(jì)劃，物業(yè)管理正式進(jìn)入立法程序。

立法過(guò)程

三次審議背后的“開(kāi)門(mén)問(wèn)計(jì)”與力求精準(zhǔn)

物業(yè)管理涉及多方利益，如何兼顧平衡、凝聚共識(shí)，是《條例》起草的核心挑戰(zhàn)。對(duì)此，立法部門(mén)始終堅(jiān)持“開(kāi)門(mén)立法”，以“問(wèn)需于民、問(wèn)計(jì)于民”找準(zhǔn)治理平衡點(diǎn)。

《條例》初稿形成后，市人大法制委聯(lián)合市住建局等部門(mén)通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研、書(shū)面征詢、社會(huì)公示等多種方式，廣泛征集各縣區(qū)、13個(gè)市級(jí)相關(guān)部門(mén)及群眾、社會(huì)各界意見(jiàn)建議，共征求78條意見(jiàn)，55條被采納。

2024年6月《條例》第一次審議后，立法團(tuán)隊(duì)進(jìn)一步拓寬征求意見(jiàn)范圍，結(jié)合各方反饋?zhàn)鞒鲫P(guān)鍵調(diào)整 —— 將法規(guī)名稱從《漢中市物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》修改為《漢中市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督條例》，以“監(jiān)督物業(yè)服務(wù)、規(guī)范物業(yè)行為”為立法突破口，體現(xiàn)立法針對(duì)性的同時(shí)，也避免了與其他地市立法的同質(zhì)化。

考慮到《條例》內(nèi)容的重要性和復(fù)雜性，關(guān)系到千家萬(wàn)戶安居樂(lè)業(yè)，市人大常委會(huì)第二次審議后，立法團(tuán)隊(duì)繼續(xù)深入調(diào)研，多次召開(kāi)由物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)、物業(yè)服務(wù)、業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)、街道辦事處和社區(qū)、有關(guān)職能部門(mén)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位等參與的立法座談會(huì)議，廣泛聽(tīng)取各方意見(jiàn)和建議。

在立法調(diào)研現(xiàn)場(chǎng)和座談?wù)撟C會(huì)上，小區(qū)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、行業(yè)主管部門(mén)、立法咨詢專家積極發(fā)言、各抒己見(jiàn)。

“業(yè)主買了小區(qū)停車位，還需要每月向物業(yè)交管理費(fèi)嗎？”

“有的業(yè)主長(zhǎng)期拖欠或者不繳納物業(yè)費(fèi)，影響物業(yè)公司的正常運(yùn)維，是否有解決途徑？”

“物業(yè)管理糾紛易發(fā)多發(fā)，且形式多樣，建議加大在基層的調(diào)解力度。”

…………

大家積極發(fā)言、各抒己見(jiàn)。經(jīng)過(guò)一次次“面紅耳赤”的激烈討論和一遍遍“咬文嚼字”的修改，各方之間的“同心圓”漸漸有了輪廓、“公約數(shù)”慢慢有了答案，完善形成《條例》第三次審議稿。

“《條例》從立項(xiàng)到出臺(tái)，歷時(shí)近兩年，先后經(jīng)過(guò)市人大常委會(huì)三次審議。看似拉長(zhǎng)了進(jìn)程，但從立法實(shí)踐效果來(lái)看，這其實(shí)也是一件好事，每次審議都更加充分聽(tīng)取和吸納了民意，立法質(zhì)量更高，群眾滿意度也更高。”許漢峰說(shuō)。

立法亮點(diǎn)

靶向破題的“三個(gè)明確”與五大特色

良法是善治的前提。《條例》堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，立足漢中實(shí)際，以“不抵觸、有特色、可操作”為原則，為破解物業(yè)服務(wù)管理難題開(kāi)出法治良方。

遇到物業(yè)問(wèn)題到底該找誰(shuí)？針對(duì)物業(yè)管理中多部門(mén)職能交叉、“誰(shuí)都能管卻誰(shuí)也沒(méi)管”的怪圈，《條例》細(xì)化了政府相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管職責(zé)，明確了業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)在服務(wù)監(jiān)督中的具體責(zé)任，構(gòu)建起清晰的責(zé)任體系。

條例以監(jiān)督為切入口，那么到底能監(jiān)督什么？圍繞群眾反映強(qiáng)烈的突出問(wèn)題，《條例》對(duì)物業(yè)服務(wù)合同、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、公共收益、專項(xiàng)維修資金、車位車庫(kù)管理等作出明確規(guī)定。尤其針對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)這一焦點(diǎn)，從物業(yè)等級(jí)評(píng)定、一費(fèi)制實(shí)施及費(fèi)用收繳等層面厘清權(quán)責(zé)，從源頭減少矛盾。

物業(yè)公司的服務(wù)水平參差不齊，如何有效進(jìn)行監(jiān)管？《條例》明確了物業(yè)服務(wù)人員選聘規(guī)則、住建部門(mén)信用評(píng)價(jià)與分級(jí)監(jiān)管、投訴舉報(bào)制度，構(gòu)建基層治理體系，形成全鏈條監(jiān)督閉環(huán)。